Biens immobiliers en état d’abandon

L'état d'abandon qui caractérise une maison revêt plusieurs définitions. 

La première, c'est une maison sans occupant qui n'est pas entretenue, parce que son propriétaire n'est plus en capacité de le faire, pour des raisons de santé, de départ à l'étranger… 

Dans ce cas, seul le maire est compétent pour déclarer un bien en état d'abandon manifeste, selon les articles L2243-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales. 

Suite au constat de cet abandon, la commune peut lancer la procédure d'expropriation visée par l'article L2243-4. Le maire peut garder le bien en vue de la réalisation d'un projet ou décider de le vendre. 

La seconde définition, c'est un bien qui n'appartient à personne. C'est par exemple le cas lorsqu'une succession est "vacante", c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'héritiers ou que l'héritage est refusé. En vertu de l'article 713 du Code civil, les biens sans maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés ou à l'État si la commune renonce à ce droit. Ce sont alors les services du Domaine qui prennent le relais en matière de successions vacantes.

Bâtiments en ruine, dommages et responsabilité civile du propriétaire

« Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » (Art. 1244 du Code civil).

Autrement dit, le propriétaire d’un bâtiment en ruine qui a causé un dommage en raison d’un défaut d’entretien ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il prouve que ce dommage est dû à une cause étrangère qui ne peut lui être imputée. 

La jurisprudence en cours s’applique notamment : 

 - Lorsque la chute d’un élément parachève ou continue la ruine d’un bâtiment déjà très détérioré ; 

 - En cas d’effondrement d’un pont de pierres, d’une dalle en ciment, d’un plancher ; 

 - En cas de chute d’une clôture ; 

 - En cas de rupture d’une rampe d’escalier, du garde-corps d’un balcon, de la grille d’un portail, d’une porte de grange sur le haut de laquelle était appuyée une échelle ; 

 - En cas de chute d’une tuile qui constitue une ruine partielle du bâtiment.

Acquisition de biens présumés sans maître : dérogation au secret fiscal

Afin de répondre aux difficultés rencontrées par les communes pour mettre en œuvre la procédure relative à l'acquisition des biens présumés sans maître, une mesure aménageant le dispositif a été adoptée dans le cadre de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale. 

L'article 99 de cette loi fusionne, tout d'abord, les deux procédures anciennement prévues aux articles L. 1123 3 et L. 1123 4 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) relatives à l'acquisition d'un bien présumé sans maître, selon qu'il s'agit d'un bien bâti ou non-bâti. 

La procédure est désormais régie par le seul article L. 1123-3 du CG3P, aussi bien pour les immeubles bâtis que non bâtis. En outre, le II de l'article L. 1123-3 du CG3P prévoit désormais que l'administration fiscale transmet au maire ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d'acquisition des biens présumés sans maître bâtis ou non bâtis. Cette dérogation au secret fiscal permet ainsi aux services de la direction générale des Finances publiques (DGFiP) de délivrer les informations relatives à la situation du bien au regard des taxes foncières bâties ou non bâties sur les quatre dernières années. 

L'administration fiscale peut désormais préciser si, au cours de ces années, la taxe foncière a été ou non acquittée et, dans l'affirmative, si elle a été acquittée par un tiers. 

Une circulaire détaillant les modalités pratiques de mise en œuvre de cette dérogation au secret fiscal a été adressée à l'ensemble des services de la DGFiP, et une information à destination des collectivités locales figure à l'adresse suivante : 

https://www.collectivites-locales.gouv.fr/competences/procedure-dacquisition-des-biens-presumes-sans-maitre.

Réponse du Ministère auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics publiée dans le JO Sénat du 06/10/2022 

Simplifications que la Loi 4D apportera aux communes

Le projet de loi "relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale", appelé "4D", sera examiné par le Sénat le 5 juillet prochain. 

Parmi les nombreuses mesures de ce projet de loi auquel les associations d´élus locaux ont participé, nous avons retenu celles-ci pour les communes rurales et leurs habitants : 

 - Réduction de 30 à 10 ans du délai pour lancer une procédure d’acquisition de biens sans maître, dans le cadre d'une Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d'une grande opération d’urbanisme (art. 27). 

- Elargissement de la procédure d'acquisition des biens en état d'abandon manifeste. 

 - Inscription dans le code général des collectivités territoriales de la compétence du conseil municipal pour dénommer les rues (art. 52). La commune "garantit l'accès aux informations" concernant les voies et adresses. Le but est de faciliter le déploiement du très haut débit. 

 - Autorisation donnée aux collectivités, aux EPCI ainsi qu'à leurs établissements publics d'effectuer des dons de biens mobiliers (équipements, matériel…) à des associations, d'autres collectivités… (art. 54). 

 - Obligation pour les propriétaires de réaliser, au moment de la vente de leur bien immobilier, un diagnostic attestant le raccordement au réseau public collectif d'assainissement (art. 64).

La commune face à l'abandon de propriétés privées et en ruine

Comment lutter contre la dégradation du bâti et des terrains privés abandonnés, appelés plus savamment "biens vacants et sans maître" ? 

Depuis la loi de 2004 relative aux libertés et aux responsabilités locales, les biens sans maître appartiennent aux communes sur le territoire desquelles ils sont situés alors que, en cas de renonciation,  ils vont à l'état ; les biens en succession qui sont déshérence restent également du côté de l'état (article 7113 du code civil).

Bref, un sujet compliqué et long, sur lequel le Cabinet Landot livre quelques explications pour un premier éclairage.